原標(biāo)題：佳兆業(yè)郭英成再面臨抉擇：華僑城或接盤

　　融創(chuàng)終止收購(gòu)佳兆業(yè)股權(quán)，讓佳兆業(yè)再次站在了選擇的路口。目前，部分跡象表明佳兆業(yè)的境況有所緩解，包括元老回歸、與債權(quán)人的溝通以及與政府之間的關(guān)系等，但是沉重的債務(wù)讓佳兆業(yè)處于困境，佳兆業(yè)將會(huì)自救還是繼續(xù)談收購(gòu)，則皆存可能。

　　在收購(gòu)方案終止后，佳兆業(yè)郭英成又將面臨著選擇，不過(guò)此時(shí)的選擇環(huán)境似乎比之前好些，與債權(quán)人的溝通、深圳地區(qū)房?jī)r(jià)的暴漲等給他帶來(lái)了希望，目前最主要的是等待債權(quán)人對(duì)資產(chǎn)的解凍，盤活資金，這對(duì)于他下一步的選擇十分重要。

　　自4月13日重返主席之位后，佳兆業(yè)大股東郭英成便著手進(jìn)行一系列的內(nèi)外整治，以期讓公司恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)。

　　5月28日晨，佳兆業(yè)公告稱與融創(chuàng)之前的收購(gòu)要約不再繼續(xù)，但雙方之間，仍有一些財(cái)務(wù)和項(xiàng)目問(wèn)題需要收尾。

　　而對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，更關(guān)鍵的是郭英成回歸之后下一步的走向。盡管郭有心翻盤，但由于司法查封、年報(bào)難產(chǎn)、巨額債務(wù)的問(wèn)題依然存在，佳兆業(yè)能否成功自救仍是個(gè)未知數(shù)，接近佳兆業(yè)的人士稱，公司同時(shí)也在尋求另外的接盤方案。其中，第二大股東生命人壽、央企華僑城最有可能。

　　兩大難題

　　隨著郭英成的回歸，佳兆業(yè)前執(zhí)董兼副主席譚禮寧也已重返佳兆業(yè)。

　　據(jù)譚禮寧透露，他是受郭英成之邀回來(lái)并擔(dān)任顧問(wèn)，就債務(wù)重組等給予意見。他指出，目前佳兆業(yè)有兩大困難需解決，一是債權(quán)人的債務(wù)問(wèn)題，二則是業(yè)績(jī)公布。

　　譚透露，郭英成及他本人在兩星期前已與債權(quán)人見面，債權(quán)人亦傾向與郭商討，但未有正式方案。

　　“境內(nèi)外債權(quán)人公司都在加緊積極溝通，希望很快有明確的方案。”佳兆業(yè)公關(guān)部兼投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人李小剛說(shuō)。

　　據(jù)佳兆業(yè)此前公告，截至2014年12月31日，佳兆業(yè)應(yīng)付境內(nèi)外貸款人的計(jì)息債務(wù)總額約為人民幣650.09億元;3月8日，佳兆業(yè)再度披露，其有息債務(wù)中的298億元將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期。

　　2014年12月以來(lái)，由于擔(dān)心佳兆業(yè)破產(chǎn)，30多家金融機(jī)構(gòu)紛紛向法院申請(qǐng)進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，統(tǒng)計(jì)顯示，佳兆業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)收到60余份申請(qǐng)，資產(chǎn)保全金額高達(dá)300億元以上，涉及國(guó)內(nèi)多家國(guó)有、商業(yè)銀行以及信托、基金、資管。

　　而此前佳兆業(yè)在一系列債務(wù)違約之下，現(xiàn)金流幾近枯竭。根據(jù)公告，截至3月2日，佳兆業(yè)的現(xiàn)金結(jié)余只有19億元。

　　此外，佳兆業(yè)原本計(jì)劃于3月23日披露的業(yè)績(jī)報(bào)告被一再推遲，但截至目前，佳兆業(yè)的2014年年報(bào)數(shù)據(jù)依然沒能公布。佳兆業(yè)目前仍在與第三方會(huì)計(jì)事務(wù)所普華永道進(jìn)行協(xié)商溝通。

　　譚禮寧坦承，因債權(quán)人查封物業(yè)，令公司難有現(xiàn)金回籠;而年報(bào)問(wèn)題亦需逐步解決，公司股票復(fù)牌仍無(wú)定日。

　　為了解決上述問(wèn)題，佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露，郭英成自4月13日回歸后，就召集舊部，深圳公司、廣州公司等日常公司都已加緊開展，郭氏也在采取各種辦法回籠資金，包括加快銷售、轉(zhuǎn)讓其家族旗下其他公司股權(quán)等。

　　據(jù)了解，佳兆業(yè)在長(zhǎng)沙、成都等地的項(xiàng)目銷售回暖，株洲的項(xiàng)目尾盤進(jìn)行了0首付、降價(jià)等促銷活動(dòng)。

　　此外，郭氏家族還通過(guò)轉(zhuǎn)讓佳兆業(yè)之外的資產(chǎn)回籠資金。5月20日左右，關(guān)注達(dá)力集團(tuán)的投資者發(fā)現(xiàn)，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的賣盤來(lái)自于郭氏家族旗下的富昌證券。對(duì)于一家平時(shí)成交頗為稀少的股票而言，這樣的賣盤異乎尋常?！肮⒊上肜^續(xù)保有佳兆業(yè)，極度缺錢，于是賣掉潛伏已久的達(dá)力集團(tuán)套現(xiàn)?！蓖顿Y人士稱。

　　還有市場(chǎng)消息稱，上個(gè)月郭氏家族主動(dòng)將富昌融資公司結(jié)業(yè)，并以9280萬(wàn)港元的低價(jià)賣掉香港豪宅。

　　翻盤籌碼

　　佳兆業(yè)能否重回正常軌道，關(guān)鍵仍是郭氏涉案問(wèn)題是否過(guò)關(guān)。

　　對(duì)于外界最為關(guān)心的郭氏個(gè)人涉貪腐官員問(wèn)題是否已經(jīng)處理完畢，一些跡象顯示，佳兆業(yè)與政府的關(guān)系似乎在逐步解凍。

　　首先，佳兆業(yè)原來(lái)被深圳市房管局鎖定的房源，已改為司法查封。4月3日，佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)的佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)龍崗大道1號(hào)，位于大鵬新區(qū)的KPR佳兆業(yè)廣場(chǎng)，位于前海片區(qū)的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)等項(xiàng)目，大部分房源狀態(tài)已由“管理局鎖定”變?yōu)椤八痉ú榉狻薄?/p>

　　一深圳開發(fā)商人士評(píng)論，這本質(zhì)上是佳兆業(yè)與政府的關(guān)系變?yōu)榧颜讟I(yè)與債權(quán)人的關(guān)系了。

　　最新的例證是佳兆業(yè)中標(biāo)了深圳鹽田區(qū)體育中心?！斑@是一個(gè)政府工程，按理政府不大可能會(huì)交予一家處在破產(chǎn)風(fēng)波的公司去運(yùn)作。”佳兆業(yè)的一名境外投資者認(rèn)為，這個(gè)事情應(yīng)該暗含了一個(gè)意味，那就是政府不會(huì)放任佳兆業(yè)破產(chǎn)倒閉，或者可以說(shuō)，政府有足夠信心或者備選方案不會(huì)讓佳兆業(yè)淪落到倒閉的情況。

　　深圳樓市近期的暴漲，則可能成為佳兆業(yè)翻盤的另一個(gè)籌碼。深圳樓市在3·30新政后幾近失控。不到兩個(gè)月時(shí)間，部分熱點(diǎn)區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)“跳漲”，房?jī)r(jià)飆升30%-40%。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一些在股市獲利的投資者開始將收益轉(zhuǎn)投樓市。近期深圳新盤開售，往往是大戶型先售罄;一些單價(jià)10萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目，如深圳灣1號(hào)、深業(yè)上城等，其購(gòu)房者中首付款很多資金源于股市獲利。

　　據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，而在市場(chǎng)低迷期時(shí)，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華四個(gè)區(qū)域。

　　佳兆業(yè)深圳多個(gè)被鎖項(xiàng)目就位于南山等區(qū)域，雖然仍處于司法查封狀態(tài)，但在被鎖的這半年時(shí)間正值深圳樓市迅速升溫，這些被鎖項(xiàng)目的價(jià)值已經(jīng)出現(xiàn)暴漲。一旦解封，這些項(xiàng)目將為佳兆業(yè)帶來(lái)大量現(xiàn)金回流。

　　接近佳兆業(yè)的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，近期有幾家境內(nèi)債權(quán)人會(huì)向法院申請(qǐng)撤銷司法查封，佳兆業(yè)深圳及廣東數(shù)個(gè)被鎖樓盤有望恢復(fù)正常銷售。

　　根據(jù)佳兆業(yè)2014年半年報(bào)，其位于深圳的項(xiàng)目可售貨值在100億以上，在其2015年計(jì)劃中，可售項(xiàng)目貨值達(dá)600億-700億。

　　2013年，佳兆業(yè)深圳公司銷售達(dá)62.35億，當(dāng)年曾與萬(wàn)科一爭(zhēng)銷冠。如果這部分資產(chǎn)可售，佳兆業(yè)盤活可期。

　　央企接手?

　　查閱佳兆業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，仍可見公司不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。截至2013年底，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備面約為2300萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備主要分布在一線核心城市，一線、二線、三四線城市儲(chǔ)備比例分別為56%、34%、10%。截至2014年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)旗下共有近40個(gè)城市更新項(xiàng)目、其中30多個(gè)是位于珠三角的舊城改造項(xiàng)目，超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　盡管佳兆業(yè)擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但目前的黑箱狀態(tài)仍未解除。如果郭氏無(wú)法說(shuō)服多個(gè)境內(nèi)債權(quán)人，則司法查封不能撤銷，銷售回籠現(xiàn)金也無(wú)從談起。

　　而且，佳兆業(yè)的隱性及關(guān)聯(lián)債務(wù)也是一大問(wèn)題。根據(jù)2014年中報(bào)，截至2014年6月底，佳兆業(yè)需要在一年內(nèi)償還的短期債務(wù)超過(guò)60億元，需在2年以后5年以內(nèi)償還的則為47億元，而同期賬面現(xiàn)金、銀行存款為110.9億元。

　　但根據(jù)3月8日融創(chuàng)接手后聘請(qǐng)第三方財(cái)務(wù)顧問(wèn)所做的調(diào)查，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期有息債務(wù)高達(dá)298億元。

　　有財(cái)務(wù)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)的賬面?zhèn)鶆?wù)，加上游離于“表外”的信托融資、私募股權(quán)融資，其實(shí)際債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超出所想。

　　接近郭英成的佳兆業(yè)內(nèi)部人士坦承，公司確實(shí)存在多種可能，郭老板回來(lái)盤活是一種可能，其他公司再接手郭氏股權(quán)也有可能。但他表示目前并無(wú)明確的意向方來(lái)談。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，在佳兆業(yè)出事前后，有多家公司與佳兆業(yè)有過(guò)接觸，談并購(gòu)事宜，包括萬(wàn)科、華僑城、華潤(rùn)等。

　　深圳一銀行人士認(rèn)為，若再尋找接盤方，最有可能的是華僑城。首先華潤(rùn)不可能，因?yàn)槿A潤(rùn)本身在深圳也有多個(gè)舊改項(xiàng)目，吃不下了;而萬(wàn)科，對(duì)處理政府關(guān)系并不擅長(zhǎng)。

　　“華僑城作為央企，既能處理好政府關(guān)系，也能搞定境內(nèi)債權(quán)人?！痹撊耸空f(shuō)，目前境內(nèi)債權(quán)人是陷入了一個(gè)僵局，因?yàn)榇蠹叶疾辉敢庾约菏紫冉夥?，這意味著萬(wàn)一佳兆業(yè)破產(chǎn)，自己的權(quán)益將得不到保障。而華僑城具備和這些金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一談判的能力，同時(shí)解封，在當(dāng)前樓市回暖窗口下加緊銷售，佳兆業(yè)即可盤活;除此之外，佳兆業(yè)第二大股東生命人壽也有此能力。