原標(biāo)題：房企借跨界提升融資能力 多元經(jīng)營有助優(yōu)化財務(wù)

　　睿信致成總經(jīng)理薛迥文說，跨行業(yè)經(jīng)營帶給開發(fā)商的經(jīng)營優(yōu)勢很多，至少在融資能力方面，要比非多元化經(jīng)營的企業(yè)更有競爭力。

　　此前曾報道過，有部分中小地產(chǎn)商由于無法通過正常途徑從銀行那里獲得開發(fā)貸，轉(zhuǎn)而以貿(mào)易公司的名義從銀行借款。這類被稱為“借殼”貸款的方式，具有一定的普遍性。

　　然而，在實(shí)踐中，開發(fā)商真的有可能能通過房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)獲得借款嗎?即使能獲得貸款，又能用于房地產(chǎn)開發(fā)嗎?在過去幾年中，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來了怎樣的融資便利?除了拓寬融資渠道、節(jié)省融資費(fèi)用外，跨行業(yè)經(jīng)營對公司的財務(wù)還有哪些幫助?

　　更低的利息支出?/

　　上海一位有色金屬企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照銀行現(xiàn)在的規(guī)定，如果經(jīng)營的業(yè)務(wù)不涉及房地產(chǎn)開發(fā)，且公司的規(guī)模和實(shí)力都不弱，要想申請到一筆利率低于8%的一年期貸款不是什么難事。如果公司還從事進(jìn)出口業(yè)務(wù)，并且使用信用證融資或銀行票據(jù)貼現(xiàn)，融資成本甚至可以低于7%。

　　這樣的融資成本已經(jīng)比房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資成本便宜很多。由于銀行限制對房地產(chǎn)類貸款，目前地產(chǎn)行業(yè)平均融資成本已經(jīng)達(dá)到或超過10%。

　　盡管有多家非地產(chǎn)類公司的財務(wù)證實(shí)，有辦法通過非地產(chǎn)類業(yè)務(wù)貸款，并將資金換而使用到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但是，以非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的名義向銀行申請貸款，再將這些貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)，是存在一定障礙的：金融信貸部門有一個信條是發(fā)出貸款是專款專用的，借款人不得挪用于和借款需求沒有關(guān)系的領(lǐng)域。

　　多數(shù)開發(fā)商的財務(wù)經(jīng)理也否認(rèn)，他們會將非地產(chǎn)類貸款應(yīng)用到地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但不可否認(rèn)，非地產(chǎn)開發(fā)類貸款，確實(shí)拉低了房地產(chǎn)開發(fā)的整體融資成本。這從上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)可見一斑，

　　翻看綠地、萬科等房地產(chǎn)上市公司的2013年度財務(wù)報表,可以發(fā)現(xiàn)一個奇特的現(xiàn)象。截至2013年末，綠地包括短期借款、非一年期到期流動負(fù)債以及長期借款等借款余額總規(guī)模雖然超過了千億，但去年實(shí)際支出的利息僅27億元。而各類貸款余額規(guī)模約800億元的萬科，當(dāng)年度的利息支出卻高達(dá)60多億元。

　　薛迥文說，造成這種現(xiàn)象的可能性有兩個，一是綠地的開發(fā)項目資本化率比較高，而萬科的資本化率比較低;二是綠地非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本偏低，因而拉低了集團(tuán)的整體財務(wù)費(fèi)用。

　　事實(shí)上，這一現(xiàn)象相當(dāng)普遍。主營房地產(chǎn)的金地集團(tuán)，截至去年末的各類貸款余額只有260多億元，但去年支付的利息開支23億多元;多元經(jīng)營的世茂股份，去年總借款規(guī)模超過百億元，但是利息支出卻不到1億元;多元經(jīng)營的華僑城截至去年底的各類借款總規(guī)模超過200億元，但當(dāng)年度的利息支出僅為6億多元。

　　再看毛利率，萬科去年的房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為22.31%，金地集團(tuán)去年房地產(chǎn)的毛利為26.34%。多元經(jīng)營的世茂股份毛利率超過40%，同樣跨行業(yè)經(jīng)營的廈門建發(fā)，毛利率也達(dá)到32.79%，華僑城的毛利率甚至達(dá)到58.02%。

　　多元化經(jīng)營對沖現(xiàn)金流量表/

　　不過，并不是所有的跨行業(yè)經(jīng)營都能給開發(fā)商帶來更多低成本的融資，以及高額的毛利率。上海一家建筑企業(yè)的負(fù)責(zé)人說，他們此前也想以建筑企業(yè)名義向銀行申請貸款，然后為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資。但在過去幾年，上海對建筑企業(yè)的融資一直管得較緊，他們只能獲得信用貸款，往往一個分公司只能獲得一兩億元的借款。對一個需要十幾億元的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，這顯然是杯水車薪。

　　從事建工、房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)領(lǐng)域的上海建工去年的毛利率只有21.8%，另一家謀求多元化發(fā)展的企業(yè)華麗家族，毛利也只有29.28%。

　　薛迥文說，房地產(chǎn)業(yè)仍然屬于擴(kuò)張型投資階段。主營業(yè)務(wù)目前很難實(shí)現(xiàn)自我“造血”，需要公司通過各種融資渠道為地產(chǎn)業(yè)務(wù)“輸血”。

　　在這樣一個階段，開發(fā)商最需要做的是尋找已經(jīng)發(fā)展成熟、能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的行業(yè)，而不是去找那些需要“造血”和“輸血”的行業(yè)。

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平曾以和記黃埔為案例，分析多元化經(jīng)營成功的關(guān)鍵。他說，和記黃埔的每一個行業(yè)的毛利都只是行業(yè)的平均水平。但是當(dāng)這些行業(yè)組合在一起，就產(chǎn)生了意向不到的效果。比如，正在研發(fā)尚沒有業(yè)績的醫(yī)藥板塊，未來的利潤雖然不錯但現(xiàn)金流肯定是凈流出;而零售超市的利潤不高，但現(xiàn)金流卻是凈流入，這兩個行業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行組合，就能平衡現(xiàn)金流量表。

　　在這方面，恒大是可以借鑒的公司。恒大的冰泉和商業(yè)百貨，都屬于已經(jīng)成熟的業(yè)態(tài)，假以時日能為恒大帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這樣就可以在現(xiàn)金流量表上彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)金流出。

　　此前，也有企業(yè)在跨界經(jīng)營時，沒有考慮到平衡現(xiàn)金流量表，從而給企業(yè)帶來較大財務(wù)風(fēng)險。比如，熔盛重工和恒盛地產(chǎn)兩家企業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營，就曾被業(yè)界認(rèn)為存在一定的財務(wù)風(fēng)險。因為和房地產(chǎn)一樣，當(dāng)時造船業(yè)也處于經(jīng)營性現(xiàn)金流的凈流出階段，因此當(dāng)時有人指出，兩家公司的控股股東將因為這樣的投資組合遭遇財務(wù)壓力。

　　多元化經(jīng)營降低成本/

　　此外，開發(fā)商們還嘗試在上下游領(lǐng)域跨界經(jīng)營，以大幅度降低成本。

　　綠城電商的有關(guān)人士就曾向記者講述過碧桂園的一個案例：碧桂園的水泥、基建等原材料很大一部分是由自己來供應(yīng)的。這些水泥由于生產(chǎn)規(guī)模較大，成本相對較低，又少了銷售渠道的費(fèi)用支出，為碧桂園在節(jié)省成本方面提供了很大的作用。

　　而綠城電商對于綠城的房地產(chǎn)開發(fā)也有類似的功用。綠城電商原是綠城的建筑采購部門，后來發(fā)展為B2B的建材供應(yīng)商。其采購模式是由整個行業(yè)來監(jiān)督建材采購的最低價，定期公布不同建材的最低成交價，綠城按上述最低成交價來采購建材。

　　事實(shí)上，確實(shí)有部分房企通過展開上下游產(chǎn)業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營，獲取不錯的收益。比如，從事房地產(chǎn)開發(fā)的中南建設(shè)去年的毛利率達(dá)到38.51%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。棲霞建設(shè)則因為參與保障房建設(shè)獲得代建款項，確保了公司年末的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入。

　　至于從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的跨行業(yè)經(jīng)營企業(yè)，則更有機(jī)會借助房地產(chǎn)基金獲取高額的凈資產(chǎn)回報率。